私、たやっとは現在、株式投資しかしていません。
現物不動産投資は過去からずっと検討してきましたが、価格が上がり続けていたため、買いたい！と思う物件がなかったこともあり、なかなか実際に投資するチャンスがありませんでした。
また、現物不動産は取引コストも高いこともあり、結局、価格変動リスクさえ許容できるなら株式投資の方がメリットが多いという判断をしてきました。
今回は、株式投資と現物不動産投資のメリット・デメリットを比較したうえで、たやっとが株式投資の方がよいと思う5つの理由について解説します。
株式投資と現物不動産投資のメリット・デメリット
たやっとの整理した株式投資と現物不動産投資のメリット・デメリットは以下です。
株式投資のデメリット
- 時間の経過＝価値の下落ではない(例：10年後の価値は買値より高いこともある)。
- 売りたいときにすぐ売れる。
- 取引コストが安い。
- 少額から投資可能。銘柄分散、リスク分散がしやすい。
- 保有中の手間がない。
株式投資のデメリット
- 価格が日々変動する
- 価格の変動幅が大きい
- 実物資産ではないので使用価値がない
- 自分で配当や投資先のビジネスをコントロールできない
現物不動産投資のメリット
- 価格が日々変動しない
- 価格の変動幅が小さい
- 実物資産なので使用価値がある
- 自分でコントロールが可能
現物不動産投資のデメリット
- 一般的には時間が経過すると価値が下がる（建物劣化）
- 売りたいときにすぐに売れないこともある
- 取引コストが高い
- 単価が高く物件分散、リスク分散しずらい
- 保有中に手間がかかる
株式投資をおすすめする5つの理由
株式の優位性①経年劣化
現物不動産は、土地を除き、基本的には時間の経過とともに価値は下落していくものと思っています。中古マンションの価格は一般的に新築マンションより安いですよね。少なくとも建物部分というのは時の経過とともに劣化していきます。
一方で、株式というのは時間が経過すると必ず価値が下落するというものではないです。
米国株式を見てわかるように、30年前に投資していたら何十倍の価値にもなっている株式はたくさんあります。
その意味では、きちんと銘柄を選べば、株式の方が成長=値上がりを目指しやすいアセットだという整理をしています。
株式の優位性②取引コスト
不動産を購入する場合のコストは、おおよそで購入価格の5～10%と言われます。仲介手数料だけで購入価格の3%かかります。そしてこれは購入時だけでなく売却時にもかかります。
購入時と売却時にそれぞれ5%かかるとすると、それだけで10%のコストがかかります。
これは株式投資でいうと、10%株価が下落するのと同じだけ損をするのが確定していることになります。
売買するだけで10%下落が確定している資産を買うというのは、株式投資と比べると相当なディスアドバンテージだと思います。
株式の優位性③流動性
株式は売りたいときにはすぐ売れます。不動産は売れません。
株式の優位性④購入単価＝リスク分散のしやすさ
不動産は単価が高いです。間違って変な物件を掴まされてしまうと致命傷になります。逆に言うといい物件を買えるとすごくいいことになりますが、これはリスクをとって集中投資していることと同じです。株式でも個別銘柄に集中投資すると同じような効果は得られる類のもので、不動産投資のメリットとは言えません。
株式の優位性➄保有中の手間
株式は持っているだけで配当、キャピタルゲインが得られます。何もする必要はありません。
一方で不動産は、賃貸募集や賃借人とのやりとり、修繕等を行う必要があります。
現物不動産投資を検討する価値
たやっとは基本的には株式投資の方がメリットが多いと思っています。
一方で、株式投資だけ、というのはそれはそれでリスクがあると思っているので、リスク分散の一環として現物不動産をポートフォリオに組み入れるのがよい、と考えています。
株式投資の悪いところは、資産価値が「株価」で動くところです。「株価」はマーケットで需要と供給によって決まるので、本来的な投資対象企業の価値の増減とは関係なく、マーケット全体の影響を受けて増減することがよくあります。
例を挙げるとリーマンショックやコロナショックのときには個別企業の業績というよりは、投資家のリスク回避志向により、株が売られ、多くの株が暴落するというようなことが起こります。
もちろん自分の投資先の企業価値について確固たる自信があり、一時的な株価の動きなど気にもしないという屈強な精神力があれば、あまり気にもならないかもしれませんが、普通は自分の保有する資産の価値が短期間で半分になったりするとかなり動揺します。
それと比べて現物不動産は株式のように毎日価格が公表されて動いているわけではありません。もちろん不動産価格というのも景気によって動いていますが、価格の動きはより穏やかで、1カ月前に4,000万円で売られていたマンションが1カ月後に2,000万円で売られるようなことはまずありません。
また、いざとなれば自分で使う、という選択肢もあり、その意味では株式と違い、使用価値というのがあるというのも下値を支える要素になっています。
他の記事でも書いたように、マーケットの価格変動性質を考えると、株式偏重のポートフォリオというのは特にFIRE後は「精神的に」組むのは難しいと思っています。
その一方で、あまりに多くの割合を現預金で置いておくと全体の運用利回りが下がってしまいます。
その意味で、現物不動産というのは、ある程度の資産規模になってきたときには、やはり選択肢の一つとしてポートフォリオに組み入れやすいアセットクラスになってきます。
自宅購入は不動産投資｜自宅購入によるポートフォリオの分散
たやっとは、現在、自宅は持っていません。
FIRE後は、自宅を購入しようと思っています。
これは、自宅が欲しいというよりは、どうせ株式投資にはそんなに資産を突っ込む勇気もないし、現預金に大量の資産を置いておくよりは、自宅購入という形で、ポートフォリオの一部に現物不動産を組み入れようという考えです。
また、月々の費用を下げるという観点からも賃貸よりは現金一括で現物不動産を購入してしまう方がいいかなとも思っています。
ただ、あくまで資産運用の一環として現物不動産を組み入れようという思想ですので、ものすごい高い不動産を買うつもりもないし、売りずらい不動産を買うこともないです。駅から徒歩圏内の売りやすい貸しやすい中古マンション、というのが候補になります。
まとめ
以上みてきたように、たやっとは基本的には株式投資の方が現物不動産投資より有利な投資先だと考えています。
一方で、資産が1億円を超えると、株式投資だけ、というのは資産減少リスクが大きいので、現物不動産投資をポートフォリオの一部として組み入れる必要性を感じます。
ただ取引コストも高いので、焦らずいい物件があれば買う、ぐらいの気持ちで物件を探すというスタンスです。
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