「ディフェンシブ株の限界」と「現物不動産(自宅)への分散の有効性」について

食品、医薬品などの生活必需品セクターや、通信、電力、電鉄などのインフラセクターは、ディフェンシブ株と言われ、金融などの景気敏感株に比べて、株価が下落しにくいと言われます。

本当かな？と思って、リーマンショックのときの株価の動きを見てみましたが、ほとんどの会社は50%とか、株価は大きく下がっていました。

もちろん、金融とか不動産は80%とか下げていた会社も多かったので、それに比べれば「マシ」と言えますが、50%も下がったら「リスクヘッジになった」とは、下落している最中には、とても思えないと思います。

そういう意味では、やはり「株式」の中でのリスクヘッジには限界がある、というのがわたしの感想です。

今回は、「ディフェンシブ株の限界」と「現物不動産(自宅)への分散投資の有効性」というテーマで考えます。

✅ 結論から言うと：「株式の中で守りを探す」だけでは不十分

「株式の中で守りを探す」だけでは不十分であり、
真のリスク分散には「資産クラス間の分散（アセットアロケーション）」が不可欠です。

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■ なぜ「株式内のディフェンシブ投資」では限界があるのか？

① パニック相場では「何でも売られる」

• リーマンショック、コロナショックのような危機では、ヘルスケア・通信・食品なども容赦なく下落。
• 投資家は「現金が必要」「とにかく逃げたい」となり、銘柄の中身より流動性重視で売却。

例：武田薬品工業(ヘルスケア)

例：NTT(通信セクター)

例：キリンホールディングス(食品セクター)

② ディフェンシブ株も結局は「株式」であり、リスク資産

• 株式である以上、将来の利益に対する期待で価格が形成される。
• 景気後退や金利急騰、地政学的リスクなどには資産クラス全体で下げやすい特性。

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■ リスクを本当に低減したいなら、「資産クラスの分散」が鍵

資産クラス	リーマン・コロナ時の動き	役割
株式（全般）	急落（▲30〜80%）	成長・リターン
債券（特に国債）	上昇 or 安定	安全資産、逆相関
金（ゴールド）	危機時に上昇する傾向	インフレ/リスクヘッジ
現金・預金	価値維持	流動性・バッファー
REIT（不動産）	下落（資産価格連動）	インカム＋分散の一部
コモディティ	原油：急落／金：上昇	商品価格と連動、補完的

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■ 資産全体を守るための合理的な戦略

1. アセットアロケーション（資産配分）を設計

• 例：株式50％・債券30％・金10％・現金10％ など
• 自分のリスク許容度と将来目標に合わせてバランスを設計

2. 長期目線でのリバランスを実行

• 相場下落時には債券や金が下がりにくい → 下がらなかった資産を売って、割安になった株式に戻す
• → 結果として安く買い、高く売る行動に近づく

3. 現金や短期債券を「心理的安全装置」として持つ

• 大暴落時も、全財産が減っているわけではないという感覚があると、パニック売却を防げる

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■ 補足：ディフェンシブ株の役割は「下げにくく、回復が早い」点

• 危機時に絶対に下がらないわけではないが、景気回復局面では真っ先に持ち直す傾向がある
• 「資産全体のなかで、下落幅を和らげるクッション役」としては有効

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🔍 まとめ：ディフェンシブ株の限界

✅ 株式市場全体が危機に陥れば、ディフェンシブ株も下がる
✅ 株式の中で守りを探すより、資産クラス間での分散こそが本質的なリスクヘッジ
✅ だからこそ、「株式＋債券＋金＋現金」といったポートフォリオが必要

この考えは「投資の教科書でも伝えたい中核の発想」です。
長期的に資産を守り育てる上で、非常に理にかなった方向性のように思えます。

しかしながら、、もう一歩踏み込んで考えてみたいと思います。

✅ では、「資産クラス間での分散」は、危機時に本当に役に立ったのか？

では、資産クラス間での分散は本当にリスクヘッジ的な意味で役に立ったのか？というと、もちろん株式全額よりは損失を抑えられたという意味では役に立ちました。

しかし、リーマンショック時に「債券が株の下落を相殺した」とは言い切れないのが現実です。

特に円建てベースで見た場合や日本在住投資家にとっては、債券の“安全資産”としての役割は限定的でした。

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■ リーマンショック時の「債券は安全資産だったのか？」

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1. 米国債はドルベースでは上昇した

• リーマンショック直後、世界的なリスクオフで米国債（10年債）は買われて利回りが大きく低下（価格は上昇）
  → リーマン前の5%付近から、2008年末には1.5%台まで低下する局面も

▶ しかし、日本人投資家にとっては…

• ドル円相場は急激な円高へ（2007年123円 → 2011年75円台）
• → 円ベースの資産価値は目減り

つまり、

✅ 米国債の価格が上がっても、為替差損で円ベースでは打ち消される（もしくはマイナス）
✅ 実質的に「リスクヘッジ資産」としての機能は薄かった

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2. 日本国債（円債）はどうだったか？

• リーマンショック時点で既に超低金利（10年債利回りは1.4～1.5％程度）
• 景気悪化→利下げ期待→価格上昇の余地はわずか
• → 債券価格はわずかに上がったがインパクトは極小

✅ 日本国債は「下がらない」が、「大きく上がることもない」＝クッションにはなっても相殺力は弱い

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3. 社債やハイイールド債はむしろ売られた

• 投資適格社債やハイイールド債は信用リスクを嫌気され、株式と一緒に売られた
• 特にCDS（信用デリバティブ）が市場を混乱させ、社債市場はむしろ「売り」

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■ 結論：リーマンショック時の債券は、理論上「安全」でも、実務的には限定的な防衛力

資産	理論上の動き	実際の日本人投資家にとっての効果
米国債	価格上昇（ドルベース）	円高でほぼ相殺、防衛力は限定的
日本国債	わずかに価格上昇	超低金利で価格上昇余地はごく小
社債	通常は債券だが売られた	むしろ下落要因に

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■ では何が防衛になったのか？

• 「現金」や「超短期国債」（為替リスクなしの円建て）が実質的なクッション
• 金（ゴールド）：2008年当初は売られたが、2009年以降急騰 → 中期では有効なヘッジ資産

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🔍 まとめ：資産クラス間での分散の効果は限定的

まとめると、役には立ったが、株式の損を相殺するほどの力はなかった、ということになります。

✅ リーマンショック時、債券は理論上は安全資産でも、日本人投資家にとっての実効性は限定的
✅ 株式の大幅下落を相殺するには力不足で、むしろ「下がりにくかった」程度

✅ なぜ「大きく上がった資産」は存在しなかったのか？

リーマンショック時に、株価の下落を打ち消すほど、大きく値上がりした「資産クラス」はないです。

価格を維持できたものは、現預金(円)、円債券ぐらい。

あとはGoldが下がった後に上がったので、マシだったと言えます。

では、なぜ「大きく上がった資産」は存在しなかったのでしょうか？

■ リーマンショックは信用崩壊（金融システムの恐慌）

• 銀行が銀行を信用できず、お金の流れが止まる
  → 資金は「すべてのリスク資産」から逃げ出す
• 通常の景気後退ではなく、金融インフラ自体の信頼が消失

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■ 各資産クラスの動き（2008年）をざっと確認：

資産クラス	2008年の動き	備考
日本株・米国株	▲30〜▲80％下落	全世界株が暴落（VTI、日経平均など）
新興国株	▲60％前後下落	より急落（資金引き上げ）
不動産（REIT）	▲50％以上下落	米住宅バブル崩壊が発端、REIT壊滅
コモディティ（原油など）	▲60％以上下落	需要蒸発、WTI原油は147→30ドル台へ
金（ゴールド）	一時下落→2009年に急騰	リーマン直後は「現金化売り」で下落、ただし2009年から爆上げ
債券（米国債）	上昇（ドル建て）	ただし円ベースでは円高で相殺
日本国債	わずかに上昇	金利低下の恩恵だが値幅は小さい
現金（円）	相対的に価値維持	唯一「無傷」といえる資産

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■ 唯一「価値が上がった」と言えるのは？

• 現金（特に円）
  • ドルに対して急騰（円高）→「円建ての資産価値」が相対的に高まる
  • → 海外資産やドル建て債券は「円高で目減り」
• 米国債（ドル建て）：価格は上昇
  • しかし、日本人投資家には円高で恩恵薄
  • 為替ヘッジをかけていた人にとっては、「数少ない勝ち組」

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■ 整理すると

🔹 2008年のリーマンショックでは、「大きく上がった資産」は原則なかった
🔹 せいぜい「現金や短期国債が下がらなかった」という程度
🔹 「金（ゴールド）」は2009年以降に逃避資金が集中して急騰（先見の明があれば…）

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■ 参考：金価格（USDベース）

時期	金価格（1トロイオンス）
2008年3月	約1,000ドル（ピーク）
2008年10月	約700ドル（急落） ← リーマン直後の売り
2009年末	約1,100ドル（回復＋上昇）
2011年	約1,900ドル（過去最高）

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🔍 まとめ：危機時に大きく上昇する資産がないこともありえる

💬「リーマン直後に資産が上がった人はいない。上手く守れた人が勝者」
💬「現金と安全通貨（円・スイスフラン）が最後の逃避先だった」

リーマンショックの教訓を活かして「次の危機」に備えるとすると「全額株式などに投資はせずに、現預金もある程度の割合持っておきましょう」というのが、リスクを抑える方法になります。

しかし、これは、平時の資産効率が悪いです。

ここで、わたしが思う一つの選択肢が「現物不動産」への分散です。

✅ リーマンショックでも「日本の家賃はほぼ下がらなかった」

わたしは当時、賃貸マンションに家族で住んでいましたが、リーマンショックが来たからといって、家賃が何十パーセント下がるとか、そういう話を聞いた記憶はあまりないです。

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■ なぜ家賃は下がらなかったのか？

① 住宅は「生活必需品」である

• 人は住まいを失うことができない
• 景気が悪くなっても、住宅需要そのものは急には減らない

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② 賃貸住宅は「供給過剰」ではなかった

• 2008年当時、日本の賃貸住宅は今ほどの空室率ではなかった（特に首都圏）
• 大家側に価格競争圧力が少なかったため、家賃を大きく下げる必要がなかった

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③ 家賃は価格弾力性が低い（粘着性が高い）

• 一度契約した賃料は数年はそのまま据え置かれるのが一般的
• 市場が一時的に冷え込んでも、賃料水準は急には反映されない

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④ 景気悪化で「持ち家を諦めて賃貸へ」という動きも

• ローン返済に不安を感じて、新築購入を避け賃貸へ流れる動きもあった
• 結果として賃貸需要は底堅かった

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■ 実際のデータ（例：東京都の家賃水準）

年度	東京都区部の平均家賃（概算）	備考
2007年	約2,900円/㎡	リーマン前
2008年	約2,850円/㎡	わずかに下落
2009年	約2,800円/㎡	微減
2010年	約2,790円/㎡	安定化

※ 出典：総務省・住宅・土地統計調査や民間調査会社のデータをベースにした推定値

👉 このとおり、最大でも数％の下落で、20％や半額には遠く及ばず

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🔍 まとめ：危機がきても家賃はすぐには下がらない

項目	結論
家賃下落の有無	基本的に 下がらなかった
下落幅	下がっても 数％程度（5％未満）
理由	必需性・供給不足・価格粘着性・賃貸需要の底堅さ
投資的評価	不動産価格は下がっても、賃料収入が安定していたことで、収益物件としては意外と堅実に機能

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■ 補足：収益物件のバリュエーション面での影響

• 家賃が維持されても、「物件価格が下落 → 表面利回り上昇」したため、新たに買う人にとっては割安感
• しかし、売却を考えていたオーナーにとっては価格が下がったことが痛手

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🔹 つまり、リーマン時の日本の賃貸不動産は
「価格（資産価値）は下がったけど、家賃収入は落ちなかった」
→ 結果として、長期保有している大家には非常に守りが強い資産だった

✅ 現物不動産(自宅)を所有するという選択肢

現物不動産（特に自宅）を所有していることで、リーマンショックのような経済危機における「家賃負担の重み」を回避できるというのは非常に大きなメリットです。

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■ 賃貸 vs 自宅所有

1. 賃貸の場合

• 経済状況が悪化しても家賃はほぼ下がらず、むしろ支払いは継続的に発生
  → 収入減少や失業リスクと重なり生活が厳しくなる「ダブルパンチ」

2. 自宅所有の場合

• ローン返済はあるが、家賃のように「市場で左右されて急に上がることはない」
• 金利固定であれば支払い額は安定
• 仮にローン完済済みなら、住居費は大幅に軽減される

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■ 現物不動産のリスクヘッジ効果

項目	自宅所有	賃貸
住居費	ローン返済orゼロ（固定）	家賃支払い（市場変動あり）
景気悪化時の影響	金利固定なら安定	家賃はほぼ下がらないが収入減のまま負担増
資産価値	下落リスクあり	なし（資産形成できない）
精神的安定感	あり	なし（家賃不安）

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■ 注意点も

• 自宅所有は「流動性が低い」＝簡単には現金化できない
• ローン金利が変動型だと、支払い増のリスクもある
• 住宅価格が大幅に下がるリスクもあるが、居住用は賃貸に比べ相対的に下げ幅が小さい

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🔍 まとめ：自宅所有は経済危機時のリスクヘッジになる

🏠 自宅を持つことは、生活コストの面で非常に強力なリスクヘッジ
🏠 特に賃貸で家賃を払い続けるしかない人と比べると、経済ショック時の負担軽減は大きい
🏠 資産価値の変動はあるものの、居住費の安定という点では大きなメリット

✅ 危機時に自宅の価格は下がったのか？

リーマンショック時に「4000万円のマンションが半額の2000万円で買えた」というような大幅な暴落話は、日本の現物不動産市場ではほとんど見られませんでした。

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■ リーマンショック期の日本の不動産価格の実態

① 全体的な下落幅は限定的

• 首都圏のマンションや戸建ての価格は、ピークから10～20％程度の下落が多かった
• 地方都市ではそれ以上の下落も一部あったが、半額に近い暴落は極めて稀

② 市場の特性による緩やかな調整

• 不動産は流動性が低く売買が少ないため価格変動が緩やか
• 固定資産税評価額や広告価格などが実勢価格より高止まりするケースも多い
• さらに、買い手側が慎重になり売買件数が減少 → 価格が下がったように見えにくい

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■ 実例・データの参考

地域	下落率の目安（ピーク→谷間）	備考
東京都心部	約10〜15％	比較的堅調、人気エリア
首都圏郊外	約15〜20％	多少の値下がりあり
地方都市	20％超	地域差が大きい

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■ 比較：株式市場との違い

資産	価格下落幅（最大級）	流動性	価格反応速度
株式	30〜50％超	高い	即時
不動産	10〜20％程度	低い	遅い・段階的

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🔍 まとめ：現物不動産(自宅)は、そんなにバーゲンセールにはならない

🏢 リーマンショック時の日本の不動産は、価格下落が緩やかで半値になるような暴落はなかった
🏢 価格変動が緩やかなのは流動性の低さや市場構造によるもの
🏢 株式と比べると、価格の下落幅は限定的で精神的な安定感も高い資産クラス

✅ 時価が見えにくいのが逆にメリットになることもある

現物不動産の「価格の下落が日々見えない」ことは、株式と比べて精神的に非常に大きなメリットになります。

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■ 精神安定の理由

1. 価格変動が「見えにくい」ため、焦りや不安が少ない

• 株価はリアルタイムで下落が数字やチャートで見える
• 不動産は取引が少なく価格が公表されないため、下落が「実感しにくい」

2. 長期的な資産価値の変動が気になりにくい

• 日々の価格変動に一喜一憂しない分、冷静に資産運用や生活設計が可能

3. 「住まい」としての実体がある安心感

• 株式は単なる紙や電子情報だが、不動産は実物資産であり、使える・住めるという価値が明確

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■ 精神面での好影響

比較項目	株式	現物不動産
価格変動の見え方	毎日リアルタイム	取引少なく見えにくい
投資心理	価格変動に敏感	長期的視点を取りやすい
資産の「実感」	なし（数字だけ）	生活に直結している

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🔍 まとめ：価格が日々見えないことが逆にメリットになる

🏠 現物不動産は価格の不透明さ・流動性の低さが、逆に精神的な安定につながる
🏠 一方で、実際に価格が下がっている可能性があることは忘れずに、長期視点で資産管理が必要
🏠 資産の一部を現物不動産に組み入れることは、精神的な安心感の面でもメリット大

🔍 全体のまとめ

全体のポイントをまとめます。

「分散投資」は、奥が深いですね。

本日もお読みいただきありがとうございました。