【徹底比較】株式とJ-REIT、長期投資で本当に勝てるのはどっち？配当込みパフォーマンスを検証

Jリート

2025.11.102025.12.11

この記事を読んでわかること

株式（TOPIX）とJ-REITは「配当込み」だとどちらの長期パフォーマンスがよいのか
J-REITを買う際に「避けた方がよいタイミング」

最近は、日経平均株価が大きく上昇している一方、J-REITはそこまで大きな上昇にはなっていません。

配当利回りで比較しても、株価上昇により多くの高配当株の利回りは3%台となり、平均で4.5%の配当利回りを維持しているJ-REITへの投資に妙味があるようにも見えます。

今回は、株式（TOPIX）とJ-REITのどちらに投資するのがよいのかを、「配当込み」の長期チャートをもとに考えます。

株式（TOPIX）とJ-REITの長期チャートの比較
株式とJ-REITを配当込みで比較すると印象は変わる
長期チャートから見るREITを買うのに避けた方がいいタイミングは？
まとめ

株式（TOPIX）とJ-REITの長期チャートの比較

以下は「一般社団法人不動産証券化協会」が公表しているデータです。

J-REITが発足した後の2003年から2025年までのTOPIXと東証REIT指数を比較しています。

まず、配当を加味しないチャートを見ると、TOPIXが圧勝していることがわかります。

TOPIXは22年で約4倍（1,000→4,000）になっているのに対して、東証REIT指数は2倍にもなっていません（1,000→2,000弱）。

これは、私たちが普段感じている「株価は大きく上昇しているけれども、REITはそこまで上がっていないよね」という感覚と一致しています。

株価の動きだけで語ると、「株式　＞＞＞　J-REIT」ということは間違いありません。

株式とJ-REITを配当込みで比較すると印象は変わる

一方で、多くのJ-REIT投資家は、J-REITの安定した分配金、高い分配金利回りを狙って投資をしています。

そこで、次に、株価は配当金、J-REITは分配金を加味して両者を比較したものを見てみます。

以下がその長期チャートです。

「配当込み」で比較すると、TOPIXの方がまだパフォーマンスがよいのですが、その差は大きく縮まっていることがわかります。

TOPIXは22年で約6倍強（1,000→6,000）になっているのに対して、J-REITも約5倍（1,000→5,000）になっています。

このことから、J-REITは価格は大きく上がっていないのですが、分配金を加味すると、それなりの好成績（22年で約5倍になる！）を上げていることがわかります。

もう少し詳しく見ると、TOPIXがJ-REITを上回っているのは、株価が大きく上昇した2023/3以降です。

それまで、2010/3～2023/3の13年間はJ-REITがTOPIXを上回っています。

最近の株価の上昇を見て「株価は急に上がりすぎたから、一旦調整するかも知れないし、今からは買いにくいな」「高配当株の利回りも下がってしまったので、いまからだと妙味ないな」と感じている方は、株と比較すると、まだそこまで上昇していないJ-REITであれば、いまからでも投資を検討しやすいかもしれません。

長期チャートから見るREITを買うのに避けた方がいいタイミングは？

長期チャートを見ると、REITを買うのに絶好のタイミングは、「●●ショックで大きく価格が下がったとき」です。

例えば、以下の赤丸の「リーマンショック後」です。

仮に2009/3頃(指数1,000の時)にJ-REITに投資を出来ていれば、4年で2倍(2013/3に2,000)、6年で3倍(2015/3に3,000)になったということがわかります。

もちろん株価が急落している最中に「どこが底か」を正確に知ることはできません。

ただ、例えば、2007/3に3,000を付けた後、2008/3に2,000まで下がったぐらいで「ここまで大きく下がったから、もう買ってもいいだろう」と判断して買ってしまったとしても、2008/3から5年保有すれば買値までは戻り(2013/3に2,000)、7年保有すれば1.5倍にはなりました(2015/3に3,000)。

逆に、買うのを避けた方がいいタイミングは「株価が短期間で大きく上昇しているとき」です。

2007/3に3,000を付けたタイミングで買ってしまうと、買値に戻るまで(2015/3の3,000)に8年を要したことになります。

「株価が短期間で大きく上昇しているとき」だけ避けて「株価が短期間で大きく下げたとき」もしくは「株価が概ねヨコヨコで推移しているとき」で買えれば、あとは長期保有して、倒産がなければ、投資元本を回収できる可能性は高かった、と言えます。