【J-REIT唯一の破綻事例を経験した筆者が選ぶ】長期投資におすすめのJ-REITの銘柄4選！失敗しない銘柄選定の4つの基準

2001年の創設から20年以上が経過し、現在は61もの銘柄が上場しているJ-REIT。

投資先の一つとして定着した感がありますが、銘柄数の増加とともに、どの銘柄に投資をするのがよいかを選ぶのが難しいと感じられる方も多いと思います。

今回は、長期投資におすすめのJ-REITの銘柄について紹介します。

長期投資におすすめのJ-REITの銘柄4選

わたしが「長期投資におすすめ」と考えるJ-REITの銘柄は以下の4銘柄です。

証券コード	銘柄名 (投資対象)	時価総額(22/5→24/3)	利回り (22/5→24/3)	LTV (22/5→24/3)	格付け	スポンサー (JCR格付け)
8951	日本ビルファンド投資法人 (オフィスビル)	1.1兆円 →9,798億円	3.62% →4.25%	42.1% →42.9%	AA+(JCR) AA(R&I) A+(S&P)	三井不動産 (AA)
8952	ジャパンリアルエステイト投資法人 (オフィスビル)	8,740億円 →7,527億円	3.65% →4.5%	42.7% →42.6%	AA+(JCR) AA(R&I) A+(S&P) A1(Moody’s)	三菱地所 (AA)
8960	ユナイテッドアーバン投資法人 (総合型)	4,480億円 →4,440億円	4.32% →4.88%	43.0% →44.5%	AA(JCR)	丸紅 (AA-)
8964	フロンティア不動産投資法人 (商業施設)	2,720億円 →2,294億円	4.37% →5.04%	37.4% →37.1%	AA(JCR) AA-(R&I) A+(S&P)	三井不動産 (AA)

失敗しない！銘柄選定の4つの基準

次に、上記4銘柄を選定した基準について説明します。

おすすめのREIT銘柄選定基準①信用力が高い

上記の銘柄はいずれも高い格付けを取得しています。
格付けが高いということは、借入などの負債返済能力が高いということです。
これは、銘柄が資金繰り等で倒産する可能性が低いということを意味します。

おすすめのREIT銘柄選定基準②スポンサーの信用力が高い

上記の銘柄のスポンサーは、三菱地所、三井不動産、丸紅です。
J-REITの銘柄の中には、新興系不動産会社がスポンサーのものや、外資系がスポンサーのものがありますが、それらに比べて、財閥系不動産会社、商社がスポンサーというのは投資家にとっても、不動産を担保にローンを貸し付ける銀行にとっても安心感があります。

おすすめのREIT銘柄選定基準③資産規模が大きい

資産規模が大きい銘柄は、金融危機などがあった場合でも、倒産すると影響が大きいことから、ローンを提供している銀行も簡単には潰せないと思います。

おすすめのREIT銘柄選定基準④安定した分配金実績がある

日本ビルファンドとジャパンリアルエステイトは日本で一番初めに上場したJ-REIT銘柄です。
他の2銘柄も含めて、長い期間の安定した分配金実績があります。

J-REITの投資リスクと安全な投資方法

J-REITの投資リスク①価格変動リスク

J-REIT投資の代表的なリスクは、株価(J-REITでは投資口価格と言います)の変動リスクです。

このリスクは、投資したときの価格より投資口価格が下落してしまい、売却すると損が出るというものです。

J-REITは、仕組としては、賃貸用不動産を所有し、賃料から経費を引いた利益を投資家に分配するというもののため、賃料が安定した不動産を所有していれば、比較的安定した利益を計上することができますが、マーケットの影響で保有している不動産価格は上下します。

また、J-REITの投資口価格は、不動産価格が上下しない場合でも、株式等のマーケット全体の影響で上下します。

このリスクを回避する最も効果的な方法は、長期保有するということです。

長期保有すれば、売却損が出ることはありません。

ただし、長期保有するためには、投資先銘柄が潰れない銘柄であること、安定した分配金を出す銘柄であることが必須条件になります。

そのため、高格付けで、スポンサーの安心感もあり、資産規模の大きい銘柄に投資することが重要になります。

J-REITの投資リスク②倒産リスク

リーマンショックのときには、「ニューシティーレジデンス投資法人」というJ-REITの銘柄が、資金繰りが詰まったことにより、破産しました。

直接的な原因は「購入の契約を締結していた不動産を買えなくなり、違約金が払えなくなったことで資金繰りが詰まった」ということでしたが「不動産購入のための金融機関からの資金調達ができなかった」ことが要因です。

（実はわたしが最初に投資したJ-REIT銘柄はこの「ニューシティーレジデンス投資法人」でした。。何となく覚えていますが、40万円ぐらいだった投資口価格がどんどん下落し、最終的には再生計画の中で、新スポンサーに8万円ぐらいで強制的に買い取られて終了だったと思います）

リーマンショックの際は、リーマンブラザーズが破産し、AIGも信用不安となるなど、信用悪化が連鎖したため、金融機関がローン提供に疑心暗鬼になり、信用収縮が発生しました。

そして金融機関がローンを提供しなくなったため、不動産を買いたくても買い手にローンがつかず、不動産価格は一時的に暴落。

J-REITの銘柄が保有する不動産を売却しようとしても売れない、売れるにしても酷い値段、というような状況でした。

そのようなときに、金融機関がどの銘柄になら資金提供を続けるかを判断する上で重要になったのはスポンサーでした。

例えば、貸すと貸し倒れる可能性がある状況で、三菱UFJ銀行は三菱地所がスポンサーのREITへの支援は継続するでしょうが、新興不動産会社がスポンサーのREITの支援をストップし、借り換えに応じないというようなことが発生しうるのは当然です。

今はREITの市況もよく、金融機関もローン提供に積極的なため、このような問題は発生していませんが、長期投資を前提とすると、やはりスポンサーの銀行との関係性の強さやネームも考慮した銘柄選定をしておくのが無難だと思います。

J-REITへの安全な投資方法

J-REITは分配金が安定しているため、長期で投資をするというのが損をしずらい安全な投資方法になります。

そしてそのためには安心して保有継続できる信用力の高い銘柄を選定するのが最も大事なポイントです。

リーマンショックのようなイベントが起きたときでも倒産しない銘柄を選定できれば、長期投資で損をする可能性はかなり減らせると思います。

まとめ

今回は、長期投資におすすめのJ-REIT銘柄4選をご紹介しました。

J-REIT投資で失敗しずらい方法は、値動きの影響を受けないように出来る限り長期投資をして安定した分配金を受け取りつつ価格が上がったら売却も織り交ぜて利益もとっていく、という方法だと思います。

その投資方法を実践する上では、多少の利回りの低さは目をつぶって、信用力の高いスポンサーの銘柄を選ぶことが重要だと思います。

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