【丸の内の大家になれる！？】三菱地所に投資する魅力とは？

東京駅前、丸の内エリアの不動産を多く所有し、丸の内の大家ともいわれる三菱地所。

今回は三菱地所に投資する魅力について紹介します。

三菱地所への投資は魅力的？

結論、長期目線で投資をするなら魅力的に決まっている！です。

三菱地所株への投資は、価値の落ちにくい不動産投資のようなもの。

価値の落ちにくいタワーマンション等現物不動産を探して投資するより、リスク分散もしやすく、現実的な投資手段です。

三菱地所への投資が魅力的な理由

以下、三菱地所株への投資が魅力的な理由です。

理由①三菱地所の保有する資産のすごい立地

以下のマップは三菱地所が東京丸の内エリアで保有する資産です。

濃い青色、赤色、黄色、水色などの不動産が三菱地所が保有する物件です。

どう考えても価値はあります。

絶対自分で買えないし、希少価値も高すぎます。

三菱地所株を保有する＝これらの現物不動産を保有する会社の一部を保有するということですから、これは魅力的ですよね。

以下は三菱地所が保有する丸の内エリアのオフィスビルと東京都心5区のビルの空室率の比較です。

丸の内エリアの空室率は他エリアより低いです。

コロナ以降、テレワーク普及などによりオフィス需要の減退などが懸念されていますが、仮にオフィスビルの需要が減退していったとしても、この立地の土地を保有していれば、将来どのような形でも潰しは効くと思います。

理由②保有不動産の含み益が莫大

三菱地所は希少立地に優良な不動産を保有していますが、三菱地所の帳簿(バランスシート)上の簿価には不動産価値が値上がりした分の含み益は加味されていません。

2022/5/12に発表された決算資料では、4兆5,000億円もの含み益があります。

もちろんこの含み益の金額は、不動産市況によって短期的に増減します。

また、三菱地所は丸の内エリアの不動産を売却もしないので、この含み益は実現もしません。

そのため、投資の資金効率を求める機関投資家などからすると、三菱地所は保有する資産を十分有効に活用できていないという批判を受けることもあります。

魅力的な不動産を保有しているにもかかわらず、株価がなかなかあがらないのも、含み益が実現せず、投資家に還元されないから、という面もあるのかも知れません。

ただ、価値があるものは結局価値がある、というのが私の考えです。

2018年に神戸製鋼所が子会社である神鋼不動産の株式を東京センチュリーリースなどに売却しましたが、譲渡価格は含み益を考慮した自己資本の約1.5倍に達したそうです。

これだけの優良資産を保有する三菱地所が仮に身売りでもすることになれば、立地の希少性から相当のプレミアムがついて取引されるのは間違いないと個人的には思います。

理由③株価はそこまで高くない

三菱地所の現在の株価は1,818円です。

PERは15.5倍、PBRは1.26倍、EPSは116円、配当は36円で配当利回りは約2%です。

過去10年のチャートでみても特に割高な水準ではありません。

一方で、先ほどの保有不動産の含み益を考慮すると、修正BPSは3,935円ですので、PBRは0.46倍程度になり、現在の株価は含み益を考慮すると割安な水準と思います。

三菱地所に投資する際の留意点

以上見てきたように、保有する不動産の価値から考えて魅力のある三菱地所への投資ですが、いくつか留意点もあります。

留意点①株価の動きは結構ボラタイル

三菱地所は景気敏感業種の不動産株なので、短期的に見ると株価は結構動きます。

例えばコロナ初期には2,200円前後から1,400円弱まで40%程度下落しました。

この時は、商業施設の閉鎖による賃料収入の減少(三菱地所はオフィスビルだけではなく、プレミアムアウトレットなどの商業施設も保有しています)や、リモートワーク拡大による丸の内オフィスビルの賃貸需要の減退などが懸念されたこともあり、株価は急激に下落しました。

留意点②業績が悪化することもある

価格変動の大きい不動産を扱う業種ですので、不動産価格下落を受けて業績が悪化することもあります。

代表的な例ですが、以下はリーマンショック後の2010年の記事です。

三菱地所は不動産開発、売却という事業も行っていますので、仕入れや売却のタイミングでの不動産価格の変動により、減損などで業績が悪化することもあります。

なお、三菱地所が手掛ける事業は以下のものがあり、コマーシャル不動産事業が最も高い割合となっています。

留意点③金利の上昇

三菱地所は2022/3時点で2兆7,000億円程度の借入、社債があります。

調達コストは平均で0.74%程度のようです。

最近では日本でも金利上昇が少し話題になってきていますが、仮に将来金利が上昇したとしても、その場合は不動産賃料の上昇もあると思います。

三菱地所は、S&PでA+、Moody’でA2、R&IでAA-の格付けが付与されている非常に信用力の高い企業なので、信用不安の懸念は小さいと思います。

まとめ

資産価値の落ちにくい資産へ投資したいと考えたときに、現物不動産への投資ですと投資金額が大きくなるため、リスク分散をはかりずらくなります。

三菱地所は普通の人が購入できる現物不動産投資に比べて、より優良な不動産を保有しています。

配当利回りは2%と物足りないですが、長期目線で、減らさない投資、として検討するのであれば、一考の余地ある投資先だと思います。

安心感抜群、三菱グループの他の企業についての記事はこちら